住宅ローン借り換えシミュレーション

借り換えは、いま借りているローンを別の金融機関のローンで一括返済し、 条件のよいローンに借り直す手続きです。 金利が下がれば利息は減りますが、手続きに数十万円の諸費用がかかるため、 金利差だけを見ても得か損かは決まりません。 上のシミュレータは、諸費用を含めた支払総額で比較しています。

借り換えで得になるケース・損になるケース

得になりやすいのは、残高が大きい・残り期間が長い・金利差が大きいの3つが揃う場合です。 利息はおおまかに「残高 × 期間 × 金利」で決まるため、 これらが大きいほど削減できる金額も大きくなり、諸費用を上回りやすくなります。

逆に損になりやすいのは、残高が小さい、残り期間が短い、金利差が小さいケースです。 残高800万円・残り8年のローンを1.5パーセントから0.7パーセントへ下げても、 利息の削減は約26.6万円にとどまります。 諸費用が60万円かかるなら約33.4万円の持ち出しとなり、支払総額はかえって増えます。

同じ0.8パーセントの金利差でも、残高2,500万円・残り25年であれば 約213.7万円の削減になります。 金利差が同じでも結論が逆になるため、必ず自分の残高と残り期間を入力して確かめてください。

借り換えの主なメリット

• 毎月の返済額が下がり、家計に余裕が生まれる
• 支払利息の総額が減る
• 借り換えのタイミングで返済期間や団体信用生命保険の保障内容を組み直せる

借り換えの主なデメリット

• 諸費用が先に出ていく。借入額の2パーセント前後が目安
• あらためて審査があり、必ず借り換えられるとは限らない
• 返済期間を延ばすと毎月の負担は軽くなるが、支払利息は増える
• 書類の準備や手続きに日数がかかる

諸費用を回収できるまでの期間で考える

借り換えでは、実行した時点で諸費用という支出が先に発生し、 そのあと毎月の返済額が下がることで少しずつ取り返していく形になります。 そのため「何ヶ月返済を続ければ諸費用を回収できるか」が、分かりやすい判断の目安になります。

残高2,500万円・残り25年・金利1.5パーセントを0.7パーセントに借り換え、 諸費用が60万円かかる場合、毎月の返済額は99,984円から90,862円へ9,122円下がります。 この差額で60万円を取り戻すには66ヶ月、つまり5年6ヶ月かかります。 これより早く売却や完済をする予定があるなら、回収しきれません。

金利差が小さくなると、回収期間は急に延びます。 同じ残高・期間で1.5パーセントから1.2パーセントへ0.3パーセントだけ下げる場合、 支払総額の削減は約44.6万円まで縮み、諸費用の回収には173ヶ月、14年以上かかります。

返済期間を変えるとどうなるか

借り換えのタイミングで返済期間を組み直すこともできます。 先ほどの条件で期間を25年から35年に延ばすと、 毎月の返済額は67,130円まで下がり、当初より3万円以上軽くなります。 一方で支払利息は225.9万円から319.5万円へ増えます。 諸費用込みの支払総額では約120.1万円の削減になりますが、 期間を据え置いた場合の213.7万円と比べると効果は小さくなります。

毎月の負担を下げることを優先するのか、支払総額を減らすことを優先するのかで、 選ぶべき期間は変わります。 なお期間を大きく短縮する場合は、償還期間が10年以上という 住宅借入金等特別控除の要件を満たさなくなる可能性があります。 控除を受けている期間中は、控除額の減少分もあわせて確認してください。

計算方法（補足）

ここから先は、上の数字がどう計算されているかの説明です。 仕組みを確認したい場合にお読みください。

借り換えの損得は、次の3つを比べることで判断しています。

1. 現在のローンを完済するまでに、あと何円払うか
2. 借り換えたローンを完済するまでに、何円払うか
3. 借り換えの手続きに、何円かかるか

1と2はどちらも元利均等返済の計算式で求めます。 残高を B、月利を r（年利 ÷ 12 ÷ 100）、残りの返済回数を n としたとき、 毎月返済額は B × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1) です。 これに返済回数を掛けたものが、その条件での支払総額になります。

3の諸費用は借入額に上乗せせず、別途支払うものとして支払総額に加算しています。 損益分岐点は、毎月の返済額の差を1ヶ月目から積み上げ、 その累計が諸費用に達する月として求めています。 借り換え後のローンが先に完済した月以降は、 現在のローンの返済額がそのまま差額になります。