住宅ローン返済シミュレーション

住宅ローンの返済額は、借入金額・金利・返済期間の3つで決まります。 上のスライダーを動かすと、毎月の返済額と生涯で支払う利息がその場で更新されます。

元利均等返済と元金均等返済の違い

返済方式には2つあり、上のシミュレータで切り替えられます。

元利均等返済は、毎月の返済額が最後まで一定になる方式です。 返済計画が立てやすく、多くの金融機関で標準になっています。 ただし返済初期は残高が大きいため返済額に占める利息の割合が高く、元金がなかなか減りません。 借入3,000万円・年1.0パーセント・35年の場合、 初回返済額のうち約3割が利息ですが、30年目には1割を下回ります。

元金均等返済は、毎月返す元金の額を一定にする方式です。 元金の減りが早いぶん支払利息の総額は元利均等返済より少なくなりますが、 返済額は初回が最も高く、そこから徐々に下がっていきます。

	元利均等返済	元金均等返済
毎月の返済額	最後まで一定	初回が最も高く徐々に下がる
支払利息の総額	多い	少ない
返済開始時の負担	軽い	重い
借入可能額	大きくなりやすい	小さくなりやすい

総返済額だけを見れば元金均等返済が有利ですが、 返済開始当初の負担が重いぶん、年収に対する返済比率の基準によって 希望額を借りられない場合があります。 当面の家計に余裕があるかどうかが、選び分けの目安になります。

具体的には、借入3,000万円・年1.0パーセント・35年の場合、 元金均等返済の初回返済額は約96,400円で、元利均等返済の約84,700円より約11,700円高くなります。 一方、35年間の支払利息の合計は元金均等返済のほうが約30万円少なくなります。

返済期間を延ばすとどうなるか

返済期間を延ばすと毎月の返済額は下がりますが、 元金が減るペースが遅くなるぶん、総支払利息は増加します。 借入3,000万円・年1.0パーセントの条件では、返済期間を25年から35年に延ばすと 毎月の返済額はおよそ2万8千円下がる一方で、総支払利息は160万円以上増えます。

「毎月いくらまでなら無理なく払えるか」と「生涯でいくら利息を払うか」は トレードオフの関係にあります。 上のスライダーで両方の数字を見比べながら検討してください。

金利差が総返済額に与える影響

金利は総返済額に対して最も影響の大きい要素です。 借入3,000万円・35年の条件では、金利が0.5パーセント違うだけで 総返済額が300万円前後変わります。

金利差の影響は、借入額が大きく期間が長いほど拡大します。 借入2,000万円・25年であれば0.5パーセントの金利差による総返済額の差は140万円ほどですが、 借入5,000万円・35年では500万円を超えます。

複数の金融機関を比較する際は、表面金利だけでなく、 保証料や事務手数料を含めた実質的な負担額で比較することが重要です。

毎月の返済額から借入可能額を逆算する

「いくら借りられるか」より「毎月いくらなら無理なく払えるか」から考える方法もあります。

毎月10万円・年1.0パーセント・35年であれば、借入元金はおよそ3,540万円になります。 同じ毎月10万円でも、金利が2.0パーセントになると借入可能額は約3,020万円まで下がります。 金利が上がると、同じ返済負担で借りられる金額は目に見えて小さくなります。

毎月の上限が先に決まっている場合は、 借入金額のスライダーを動かして目標の返済額に合わせる使い方ができます。

なお、実際の返済ではローンの返済額のほかに、 管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料といった住居費も毎月発生します。 当シミュレータが計算するのはローンの返済額のみであるため、 家計全体で見るときはこれらを別途加えてください。

返済負担を見直すには

返済が始まった後でも、手元資金に余裕ができたときの繰上返済や、 より低い金利への借り換えによって支払利息を減らせる場合があります。 いずれも諸費用との差し引きで損得が変わるため、それぞれのシミュレータで事前に確認してください。

計算方法（補足）

ここから先は、上の数字がどう計算されているかの説明です。 仕組みを確認したい場合にお読みください。

元利均等返済の毎月返済額は、借入元金を P、月利を r（年利 ÷ 12 ÷ 100）、 返済回数を n としたとき P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1) で求めます。 毎月の返済額は一定ですが、その内訳は毎月変わります。 各月の利息はその時点の残高に月利を掛けた額で、 返済額から利息を引いた残りが元金に充当されます。

元金均等返済では、毎月の元金充当額を P ÷ n で固定し、 その時点の残高に月利を掛けた利息を上乗せします。

毎月の返済額から借入可能額を逆算する場合は、 上の式を元金について解いた M × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n) を使います。 M は毎月の返済額です。