住宅ローン繰上返済シミュレーション

繰上返済は、毎月の返済とは別にまとまった額を返し、借入残高を直接減らす方法です。 返した分に対する利息が以後発生しなくなるため、支払総額を減らせます。 方式には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つがあり、どちらを選ぶかで効果が変わります。

期間短縮型と返済額軽減型のどちらを選ぶか

期間短縮型は、毎月の返済額を変えずに完済までの期間を縮める方式です。 返済額軽減型は、完済までの期間を変えずに毎月の返済額を下げる方式です。

残高2,500万円・年1.0パーセント・残り30年のローンで、 5年目の返済後に300万円を繰上返済した場合を比べると次のようになります。

	期間短縮型	返済額軽減型
完済までの期間	約3年10ヶ月短くなる	変わらない
毎月の返済額	変わらない	約11,300円下がる
削減できる利息	約77.8万円	約39.2万円

利息を減らすことを重視するなら期間短縮型、 毎月の支出を確実に下げたいなら返済額軽減型、という選び分けになります。

期間短縮型が向いている場合

• 当面の家計に余裕があり、毎月の返済額を下げる必要がない
• 支払利息をできるだけ減らしたい
• 定年までに完済しておきたい

返済額軽減型が向いている場合

• 教育費が増える時期が控えているなど、月々の支出を抑えたい
• 収入が下がる見込みがあり、毎月の負担を軽くしておきたい

利息の削減額に差が出るのは、利息が「残高 × 期間」で決まるためです。 期間短縮型は残高と期間の両方を減らすのに対し、 返済額軽減型は残高しか減らさないので、その分だけ効果が小さくなります。

早く実行するほど効果が大きい

同じ金額を繰上返済するなら、実行時期は早いほど削減できる利息が大きくなります。 返済開始直後は借入残高が最も大きく、毎月支払う金額に占める利息の割合も高いためです。

同じ条件で期間短縮型を選んだ場合、 3年目に300万円を繰上返済すると削減できる利息は約85.3万円ですが、 25年目まで待つと約10.5万円まで下がります。その差は約74.9万円です。

金利が高いほど、この時期による差も大きくなります。 金利が0パーセントであれば利息そのものが発生しないため、 繰上返済をしても削減できる利息は0円のままで、期間が短くなるだけです。 上のシミュレータで金利と実行時期の両方を動かすと、この関係を数値で追えます。

実行する前に確認しておきたいこと

繰上返済の効果は、削減できる利息の額だけでは測れません。

住宅ローン控除との関係。 住宅借入金等特別控除は償還期間が10年以上であることが要件のひとつです。 期間短縮型によって当初の借入日から完済までの期間が10年未満になると、 その後は控除を受けられなくなります。 控除額と利息の削減額を見比べて判断する必要があります。

手元資金とのバランス。 繰上返済に充てた資金は原則として引き出せません。 教育費や医療費、失業時の生活費など、当面必要になる資金を残しておかないと、 より金利の高い借入に頼ることになる場合があります。 生活防衛資金を確保したうえで余剰分を充てる考え方が一般的です。

金融機関ごとの条件。 繰上返済手数料がかかる場合や、受付単位が1万円単位あるいは返済額単位に 決まっている場合があります。当シミュレータは手数料を含めていません。

計算方法（補足）

ここから先は、上の数字がどう計算されているかの説明です。 仕組みを確認したい場合にお読みください。

繰上返済は、返した金額の全額がその時点の借入残高から直接差し引かれる点に特徴があります。 通常の毎月返済では、支払った金額のうち残高に月利を掛けた利息が先に差し引かれ、 残った分だけが元金に充当されます。 繰上返済にはこの利息部分がないため、同じ金額でも元金の減り方が大きく変わります。

まず繰上返済をしない場合の償還予定表を作り、実行時期にあたる月の残高を求めます。 残高を B、繰上返済額を A とすると、実行直後の残高は B − A になります。 ここから先の扱いが、2つの方式で分かれます。

期間短縮型では毎月の返済額を変えずに、残高 B − A が尽きるまで返済を続けます。 毎月の元金充当額は変わらないのに残高だけが減るため、完済までの回数が減ります。

返済額軽減型では残りの回数を変えずに、減った残高で毎月返済額を組み直します。 残り回数を n’、月利を r（年利 ÷ 12 ÷ 100）としたとき、新しい毎月返済額は (B − A) × r × (1+r)^n’ ÷ ((1+r)^n’ − 1) で求めます。